プチ大家を始めて最初の青色申告の書類を作っている。

平成□□年分所得税青色申告決算書という書類だ。

この書類を作る前に、まず帳簿を作らないといけない。
複式簿記ではなくて、小遣い帳に毛の生えたレベルで現金の出入りを記録した現金出納帳を作った。
あと、専用の銀行口座をあらかじめ作っており、その口座(ネット銀行)の入金と出金の一覧表をプリントアウトした。
それに加えてリフォーム代や固定資産税で支払った経費の一覧を作った。
近所の税理士事務所で計算方法を教えて貰って建物やリフォーム代の減価償却の計算のメモ書きを作った。

実例っぽいものを以下に書き出してみる。ただし金額は本当のことをblogに書くと恥ずかしいので噓の適当な数字ということで、参考まで。

まず、いきさつは、
・8年前の2007年に中古マンションを350万円で購入し、ずっと物置として使っていた。
・2014年に青色事業者として開業届けを出し、リフォームして貸し出すプチ大家を開始。
となっている。

入金は、
・開業に当たっての入金で、家計からリフォーム用に200万円を口座に入金
・2014年は借り手が付かなかったので家賃収入の入金はゼロ
で、
出金は、
・リフォーム代 180万円
・マンションの管理費5000円/月
・固定資産税2万円
となった。

ここまでは割と単純だ。

現金出納帳は、基本的に上記の入出金そのままといきたいところだけど、
マンション管理費は家計の口座から自動引き落としにしたままになっていて立て替えた形になっている。
固定資産税についても開業前に家計から全額払ってしまっており、月割り分が経費になるはずだけど、精算をしていないので出金をしていない。
とりあえずはそれ以外の分を銀行の入出金のプリントアウトを元にありのまま記載した。

経費の一覧についても、基本的に先に挙げた3つの出金そのまま書けばよいかと思ったのだけど、実際にはリフォーム代は経費として計上できる分と、計上できなくて原価償却として計上する分とに分けないといけない。
固定資産税も月割り計算をしないといけないが、こちらはそんなに難しい計算ではない。

建物の減価償却費とリフォーム代減価償却費の計算が一番面倒な計算だった。

ちょっと長くなるが、以下に書いてみる。

まず建物の減価償却費の計算は、
　減価償却費 = 不動産の取得金額の建物分×償却率
　という計算式で計算する。(定額法)
　350万円で取得した場合、その金額を建物の金額と土地の金額に分けないといけない。
　領収書などに消費税が明記されていれば、そこから建物の金額を逆算ができるのだけど、今回の自分の場合にはそのような記載がなかった。
　固定資産税の評価額で、建物85万円：土地15万円となっているので、
　建物85%、土地15%で案分して、建物分の取得金額は350万円の85%となる。
　次に償却率について、
　耐用年数から償却率は決まる。
　耐用年数10年なら1年に10%ずつその価値が償却するものとして処理する。
(5年なら20%となる。11年とか割り切れない数字もあるが、償却率の表に載っている決められた数字を使うことに決まっている)
　自分の場合、種類はRC造り(鉄筋コンクリート造り)で、2014年の時点で築45年の建物として計算する。
　RC造りの建物の法定耐用年数は47年と決まっている。(これも国税の書類で決められた数字を使うこと)
　耐用年数=(法定耐用年数 – 経過年数) + (経過年数の20%)
　という計算で耐用年数が計算される。
　耐用年数 = ( 47 – 45 ) + 45×20% = 11年(端数切り捨て)
　となる。
　あと11年でこの建物の価値が一定の割合で減少してゼロになるという計算だ。
　11年の場合の償却率は0.091となっている。
　以上から、減価償却費は27万円と計算される。
　この償却費は1年分で、実際には大家を開始した後の分のみなので、月割りする。

次にリフォーム代の減価償却費の計算は、
　リフォーム代が180万円とした場合
　資本的支出と修繕費の区分の特例で、
　費用の30%か、取得価格の10%のどちらか少ないほうを修繕費(=経費)として計上し、残りは減価償却とする。
　費用の30% = 54万円, 取得価格の10% = 35万円とで比較し、
　少ない方の35万円を修繕費(経費)として計上する。
　そして、経費を引いたリフォーム代は減価償却計算する。
　つまり、180万円 – 35万円 = 145万円を、上記と同様に11年で償却する。
　145万円×0.091で13万円が減価償却費と計算される。
　これも月割りする。

ここまで出来たら、あとは計算した数字を青色決算書に記載していく。
青色決算書の上から、
収入金額の4つの欄はゼロとなる。
必要経費のうち、
租税公課は、固定資産税として支払った額の月割り分。
修繕費は、35万円。
減価償却費は、建物27万円とリフォーム分13万円で合計40万円の月割り分。
そのほかの必要経費の欄はマンションの管理費の該当の月数分を記入。
あとは合計などを計算する。

次に決算書の2ページ目の収入の内訳は、収入がゼロなので記載しない。

決算書の3ページ目の減価償却の内訳は、上記の建物分とリフォーム分を記載する。

決算書の4ページ目の貸借対照表は、複式簿記を付けていないので記載しなくてもよいかと思ったら、税務署の人に書かないと駄目と言われた。
とりあえず左半分の資産の部だけテキトーに書いて、税務署に持っていって残りの書き方を聞いてみる。

とりあえずは以上。